비사업용토지

[목차] Ⅰ. 비사업용토지 개요   1. 중과세제도 도입 2. 용어 설명 3. 세목별 중과세 내용 4. 비사업용토지 판정 기준 Ⅱ. 지목별 비사업용토지로 보지 아니하는 토지   1. 농지 2. 임야 3. 목장용지 4. 농지·임야·목장용지 외의 토지 5. 주택 부속토지 6. 별장과 부속토지 Ⅲ. 비사업용토지에서 제외하는 토지 Ⅳ. 부득이한 사유가 있는 경우 Ⅴ. 법인세법상 비사업용토지의 판정 Ⅵ. 비사업용토지 판정 실무 Ⅱ. 지목별 비사업용토지로 보지 아니하는 토지   2. 임 야(所法 104의3 ① 2호, 所令 168의9) 1) 일반적인 경우(所法 104의3 ① 2호) 임야소재지에서 거주하는 자가 소유하는 임야는 비사업용토지로 보지 아니한다. (1) 임야 산림(山林) 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지를 말한다(지적법 시행령 5 5호). ＊ 산림은 집단적으로 생육하고 있는 입목·죽과 그 토지, 집단적으로 생육한 입목·죽이 일시 상실된 토지, 입목·죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지 및 암석지·소택지를(산림법 2), 원야(原野)란 산림에서 입목·죽을 제외한 토지 및 임도를 말한다(산지관리법 2). (2) 임야소재지에 거주하는 자 임야의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구) 또는 그와 연접한 시·군·구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자를 말하는 것으로 농지의 재촌 개념과 같다. [임야의 비사업용토지 판단] ■ 비사업용토지로 보지 아니하는 기간 임야의 소재지와 주소지가 동일한 시·군·구(자치구인 구) 또는 그와 연접한 시·군·구 안의 지역에서 거주하면서 임야를 소유하는 기간 동안은 비사업용토지로 보지 아니하며, 임야소재지에 거주하다가 행정구역이 개편되어 연접한 지역에 해당하지 아니하게 된 경우에는 임야소재지에서 거주하는 것으로 보며, 임야소재지에 거주하지 않는 기간에 행정구역이 개편된 경우는 적용되지 않는다(서면5팀－1315, 2007.4.23.). ＊ 행정구역 개편(지방자치법 제4조) 지방자치단체를 폐지·분합하거나 그 명칭 또는 구역의 변경은 관계지방자치단체의 의회의 의견 또는 주민투표의 실시에 의하여 이루어짐. 2) 예외적인 경우(所令 168의9) o 공익 및 산림보호육성을 위해 필요한 임야, 임산물의 생산 등 실제 사업에 사용되는 임야의 소유 기간은 비사업용토지로 보지 아니한다. (1) 공익 및 산림보호육성을 위해 필요한 임야(所令 168의9 ①) ① 산림유전자원보호림(山林遺傳資源保護林)·보안림·채종림(採種林)또는 시험림(산림자원의조성및관리에관한법률) o 산림유전자원보호림：산림 내 식물의 유전자와 종 또는 산림생태계의 보전을 위하여 보호·관리가 필요한 산림 o 보안림：토석이나 토사의 유출·붕괴 방지, 생활환경의 보호·유지 및 증진, 수원의 함양, 어류의 유치·증식, 명소 또는 고적 등 경관의 보존을 위한 산림 o 채종림：국유림 또는 사유림 등에서 우량한 조림용 종자를 채취할 수 있는 산림이나 수목 o 시험림：병충해에 저항성이 있는 임목이 있는 산림이나 임업시험용으로 사용하기에 적합한 산림 ② 산지관리법에 따른 산지 안의 임야로서   ㉠ 산림자원의조성및관리에관한법률에 따른 산림경영계획 인가를 받아 시업(施業) 중인 임야 ㉡ 산림자원의조성및관리에관한법률에 따른 특수산림사업지구 안의 임야 국토의계획및이용에관한법률에 따른 도시지역(보전녹지지역 제외) 안의 임야로서 도시지역으로 편입된 날부터 2년이 경과한 임야 제외 ＊ 산지관리법：산지의 합리적인 보전과 이용을 통하여 임업의 발전과 산림의 다양한 공익기능의 증진을 도모함으로써 국민경제의 건전한 발전과 국토환경보전에 이바지함을 목적 ＊ 산림자원의조성및관리에관한법률：산림자원의 조성 및 관리를 통하여 산림의 다양한 기능을 발휘하게 하고 산림의 지속가능한 보전과 이용을 도모함으로써 국토의 보전, 국가경제의 발전 및 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적 ＊ 특수산림사업지구：산림의 조성·육성사업을 장기간에 걸쳐 대규모로 하고자 하는 산림지역으로 산림청장이 지정 ③ 사찰림, 동유림 ④ 공원자연보존지구 및 공원자연환경지구 안의 임야(자연공원법) ⑤ 도시공원 안의 임야(도시공원및녹지등에관한법률) ⑥ 문화재보호구역 안의 임야(문화재보호법) ⑦ 전통사찰이 소유하고 있는 경내지(전통사찰보존법) ⑧ 개발제한구역 안의 임야(개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법) ⑨ 군사시설보호구역안의 임야(군사시설보호법), 해군기지구역안의 임야(해군기지법), 특별보호구역 안의 임야(군용전기통신법) ⑩ 접도구역 안의 임야(도로법) ⑪ 철도보호지구 안의 임야(철도안전법) ⑫ 연안구역 안의 임야(하천법) ⑬ 상수원보호구역 안의 임야(수도법) (2) 실제 사업에 사용되는 임야(所令 168의9 ③) ① 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야(임업및산촌진흥촉진에관한법률) ② 종·묘 생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야(산림자원의조성 및관리에관한법률) ③ 자연휴양림 또는 수목원을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야(산림문화·휴양에관한법률) ④ 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야 ⑤ 제사·종교·자선·학술·기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자(地法 186 1호)가 그 사업에 직접 사용하는 임야 ⑥ 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야 o 상속개시일부터 3년 기간 동안은 비사업용토지로 보지 아니하므로 상속일로부터 5년 이내 양도하면 비사업용토지로 보지 아니한다. ⑦ 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한함)   3. 목장용지(所法 104의3 ① 3호, 所令 168의10) 1) 일반적인 경우(所法 104의3 ① 3호) 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다. ⑴ 목장용지 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지 및 소·말·산양·면양·돼지·닭 등 가축을 사육하는 축사 등의 부지와 이와 접속된 부속시설물의 부지 ＊ 소득세법에서 도시지역 중 대통령령이 정하는 지역을 제외한다고 하면서 이에 대하여 규정하고 있지 않아 도시지역의 녹지지역, 개발제한구역에 소재하는 목장용지는 비사업용토지에 해당한다. ⑵ 축산업 부화업, 계란집하업, 종축업, 소 사육업, 양돈업, 양계업, 가축사육업 등의 축산업을 영위하려는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 등록하여야 한다(축산법 22). 남편이 축산법 제20조 규정에 의거 축산업자로 등록되어 있고 남편과 부인이 실질적으로 공동으로 축산업을 영위하던 부인 소유의 목장용지를 양도하는 경우 당해 목장용지는 비사업용토지로 보지 아니한다(서면5팀－506, 2007.2.8.). 2) 예외적인 경우(所令 168의10) 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 감안한 목장용지는 축산업을 영위하지 아니하는 경우에도 비사업용토지로 보지 아니한다.   ① 상속받은 목장용지로서 상속일부터 3년이 경과하지 아니한 경우 ② 2005.12.31. 이전 취득한 종중소유 목장용지 ③ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 목장용지   4. 농지·임야·목장용지 외의 토지(所法 104의3 ① 4호, 所令 168의11) 농지·임야·목장용지·주택의 부속토지·별장 부속토지 외의 토지는 그 밖의 토지로 분류하여 비사업용토지 여부를 판정한다. 1) 일반적인 경우(所法 104의3 ① 4호) 그 밖의 토지는 재산세 과세대상으로 비사업용토지에 해당하는지를 판정하며, 재산세 비과세·면제, 별도합산과세대상, 분리과세대상 토지는 비사업용토지로 보지 아니하므로 종합합산과세대상 토지를 비사업용토지로 구분한다. ⑴ 재산세 비과세·면제 토지(所法 104의3 ① 4호 가목)   ① 제사·종교·자선·학술·기예 기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산 ② 마을회 등 주민공동체 소유 부동산 ③ 별정우체국이 공용 또는 공공용으로 사용하는 부동산 ④ 도로·하천·제방·구거·유지·사적지 및 묘지 ⑤ 무료로 사용하는 노인정용으로 사용하는 부동산 ⑥ 기업부설연구소용 부동산에 대한 면제(地法 282) io 건축물 부속 토지는 건축물 바닥면적의 7배 이내의 것에 한함. 지방자치단체의 조례에 의하여 재산세가 50% 감면되는 토지는 재산세가 면제되는 토지에 해당하지 아니한다(서면4팀－1487, 2007.5.4.). ⑵ 재산세 별도합산과세대상(地法 182 ① 2호, 地令 131의2) o 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 납세의무자가 소유하고 있는 건축물의 부속토지 및 별도합산 과세하여야 할 상당한 이유가 있는 토지 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가(사용승인, 임시사용 승인 포함) 등을 받아야 할 건축물로서 허가를 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 종합합산과세대상에 해당한다. 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 말한다(건축법 2 ① 2호). 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물 및 무허가 건축물은 건축물로 보지 아니한다(地令 131의2 ① 2호). 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는지는 판정하는 연도에 건축물을 신축한 것으로 보아 건축물의 시가표준액을 적용한다(地則 73). 건축 중인 경우 및 건물 멸실 등기일이 6월 이상 경과하지 않은 경우에는 건축물이 있는 것으로 보며, 건축기간이 경과되거나 정당한 사유 없이 6월 이상 공사가 중단된 경우는 제외하며(地令 131 ①), 건축법의 규정에 의하여 허가를 받아 신축한 가설건축물의 경우 존치기간 내에는 별도합산과세대상이다(세정 13407－418, 2001.10.12.). ① 건축물(주택, 별장 제외) 부속 토지로서 기준면적 이내의 토지   o 건축물은 공장용 건축물과 일반 건축물로 구분하며, 특별시·광역시 및 시 지역안의 공장용 건축물과 모든 지역의 일반 건축물의 부속 토지는 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위 안의 토지는 별도합산과세대상 o 공장용 건축물 부속토지로서 읍·면, 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의하여 지정된 산업단지, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 지정된 공업지역에 소재하는 경우 공장입지 기준면적 이내 토지는 분리과세대상(地則 별표4) [건축물 부속토지의 용도지역별 적용 배율(地令 131의2 ②)] 용도지역별 적용배율 도시지역 1. 전용 주거지역 5 2. 준주거지역·상업지역 3 3. 일반주거지역·공업지역 4 4. 녹지지역 7 5. 미계획지역 4 도시지역 외의 용도지역 7 ② 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 토지 지방세법시행령 제131조의2 제3항 각호(1－12)에 해당하는 토지   ㅁ 여객자동차터미널 및 화물터미널용 토지 ㅁ 자동차운송사업자 및 대여사업자의 차고용토지(최저보유차고 면적의 1.5배 이내) ㅁ 자동차운전학원용토지(시설구역 내) 등 ⑶ 재산세 분리과세대상(地法 182 ① 3호, 地令 132 ④) o 공장용지를 제외하고는 건축물이 없는 토지로서 정책적인 고려에 따라 중과세(골프장 등) 또는 경과세(공장용지, 농지 등)의 필요가 있는 토지에 적용하며, 한국토지공사의 공급 목적 소유 토지, 염전, 주택건설사업계획을 승인받은 토지, 발전시설용 토지 등 공급 목적 및 공공사업용 토지 등이 해당한다(분리과세대상 토지는 종합부동산세가 과세되지 아니함). o 공장용지 읍·면 지역, 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의하여 지정된 산업단지, ·국토의 계획 및 이용에 관한 법률·에 의하여 지정된 공업지역에 소재하는 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적(地則 별표4) 범위 안의 토지 공장입지기준면적 ＝ 공장 건축물연면적 × 100 / 업종별 기준공장면적률 2) 예외적인 경우(所令 168의11) 비사업용토지로 보는 재산세 종합합산과세대상 토지 중 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 토지로서 기준 면적 이내 토지, 연간 수입금액이 일정금액 이상인 토지, 법령에 의해 개발사업 시행자가 조성한 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다. ⑴ 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 기준면적 이내의 토지 ① 운동장·경기장 등 체육시설용토지(所令 168의11 ① 1호)   ⅰ) 선수전용 체육시설용토지 o 직장운동경기부 설치단체＊가 선수전용으로 계속하여 제공하는 체육시설용토지 중 선수전용체육시설 종목별 기준면적(所則 별표3) 이내 토지 ＊정부투자기관 및 상시 근무하는 직장인이 1,000명 이상인 공공단체(국민체육진흥법) ⅱ) 종업원용 체육시설용토지 o 사업장에 근무하는 종업원의 복지후생을 위하여 설치한 체육시설용토지로서 종업원용 체육시설 기준면적(所則 별표 5) 이내 토지 ⅲ) 체육시설용토지 o 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 따른 체육시설의 단위당 시설·설비기준을 충족하는 체육시설업용토지 토지를 임차하여 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 따른 체육시설을 영위하는 자가 동법에 따른 적합한 시설 및 설비를 갖추고 당해 사업에 직접 사용하는 기간은 비사업용토지로 보지 아니한다(서면5팀－2184, 2007.7.31.). ⅳ) 경기장 운영업용토지 o 경마장, 육상경기장, 야구장, 축구장 등 경기장 운영업용토지로서 기준면적(所則 별표 4) 이내 토지 ② 휴양시설업용토지 o 관광진흥법에 의한 전문휴양업·종합휴양업 등에 사용되는 토지(휴양시설업의 일부로 운영되는 스키장업 또는 수영장업용토지 포함)로서   －옥외동물방목장과 옥외식물원으로 이용되는 토지 －건축물부속토지의 경우 일반 건축물부속토지의 2배 －부설주차장용토지의 경우 일반건축물 부설주차장의 2배(교통영향평가＊ 협의결과에 따라 설치한 주차장용토지는 모두 사업에 사용한 토지에 해당) ＊·환경·교통·재해 등에 관한 영향평가법·에 근거하여 2001년 도입 ③ 주차장용토지(所令 168의11 ① 2호)   ⅰ) 건축물 부설주차장용토지(주택의 부설주차장은 제외)로서 주차장법에 의한 기준면적 이내 토지 주차장법에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외)으로서 같은 법에 따른 부설주차장 설치 기준면적 이내의 토지는 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 사업에 사용하는 토지에 해당한다(서면5팀－114, 2006.9.14.). ⅱ) 자가의 주차장용토지 o 상품 수송 등 업무용 자동차를 필수적으로 보유해야 하는 사업은 여객·화물자동차에 허용하는 수준(여객자동차운수사업법 및 화물자동차운수사업법상 최저 차고기준면적의 1.5배)의 토지 o 화물자동차 운수사업법·에 의하여 화물자동차운송사업의 면허·등록을 받은 자가 그 면허·등록조건에 따라 사용하는 차고용토지로 ·지방세법 시행령· 제131조의2 제3항 제2호 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지는 ·소득세법· 제104조의3 제1항 제4호나목 규정에 의하여 비사업용토지로 보지 아니한다(서면5팀－617, 2006.11.1.). ④ 청소년 수련시설용토지(所令 168의11 ① 4호) o 청소년의 심신수련에 사용되는 청소년수련관, 청소년수련원, 청소년문화의집, 청소년특화시설, 청소년야영장 등 청소년 수련시설용 토지로서 기준면적(1인당 200㎡) 범위 내의 토지 ⑤ 예비군훈련장용토지(所令 168의11 ① 5호) o 종업원의 예비군훈련을 위한 토지로서 지목이 대지 또는 공장용지가 아니며, 주거·상업·공업지역 밖에 소재하고 수임 군부대의 장으로부터 예비군훈련의 실시를 위임받은 자가 소유하고 설비·시설기준을 갖춘 기준면적 이내 토지 ⑥ 무주택 1세대가 소유하는 660㎡ 이내 나지(所令 168의11 ① 13호) o 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지(대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하거나 대지면적의 최소한도에 미달하여 건축허가를 받지 못하는 토지를 포함) ⑦ 하치장용토지 (所令 168의11 ① 7호) o 상품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장 등 하치장용토지로서 매년 상품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 1.2배 이내의 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다(서면5팀－139, 2006.9.15.). 자원의 절약과 재활용촉진에 관한 법률에 따라 재활용사업에 종사하는 사업자가 재활용가능자원의 수집·보관에 사용하는 토지는 하치장용 등에 사용하는 토지에 해당한다(서면4팀－3419, 2006.10.11.). ⑧ 골재채취장용 토지(所令 168의11 ① 8호) 골재채취법에 의하여 골재채취의 허가(시장·군수·구청장)를 받은 자가 허가받은 바에 따라 골재채취에 사용하는 토지는 당해 허가받은 자의 소유가 아니더라도 비사업용토지로 보지 아니하는 것이다(재정경제부 재산세제과－149, 2007.2.1.). ⑨ 폐기물수집 및 처리업용토지(所令 168의11 ① 9호) 폐기물관리법에 따라 허가를 받은 폐기물처리업자가 사업에 사용하는 토지는 당해 허가받은 자의 소유가 아니더라도 비사업용토지로 보지 아니한다(서면5팀－202, 2007.1.17.). ⑩ 양어장, 지소용토지 (所令 168의11 ① 11호)   ⅰ) 수산업법에 의하여 육상해수양식어업＊ 및 종묘생산어업＊의 허가를 받아 당해 사업을 영위하는 토지 ＊육상해수양식어업：인공적으로 조성한 육상의 해수면에서 수산동식물을 양식하는 어업 ＊종묘생산어업：일정하게 구획된 바다·바닷가 또는 인공적으로 조성한 육상의 해수면에 시설물을 설치하여 수산종묘를 생산하는 어업 ⅱ) 내수면＊ 어업법에 의하여 관할관청으로부터 면허나 허가를 받거나 신고하여 영위하는 면허어업, 허가어업, 신고어업에 사용되는 토지 ＊내수면：하천·댐·호소·저수지 기타 인공으로 조성된 담수나 기수의 수류 또는 수면   [참고] ■ 무주택 1세대가 소유하는 나지 (所令 168의11 ① 13호)   1. 비사업용토지로 보지 아니하는 기간 나대지를 소유하는 기간 동안 주택을 소유하지 아니한 기간은 비사업용토지로 보지 아니함(양도 당시 주택이 있는 경우에도 해당). 2. 적용대상 토지 주택을 소유하지 아니한 1세대가 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지를 소유하는 경우 당해 토지 면적 중 660㎡ 이내 면적 ＊토지 면적이 860㎡이면 660㎡ 면적, 2필지 이상은 1필지에 대하여만 적용됨. 3. 나지가 2필지 이상인 경우 ① 납세자 선택 당해 토지의 양도일로부터 확정신고기한까지 “무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서”를 제출하여 선택할 수 있음. ② 과세관청 결정(납세자가 선택하지 않은 경우) o 세대원이 각각 소유한 경우 세대주 -> 세대주의 배우자 -> 연장자 순으로 판정 o 1인이 2필지 이상 소유한 경우 면적이 큰 필지 나지 -> 면적이 동일하면 먼저 취득한 나지 순으로 판정 나지가 2필지 이상인 경우 “무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서”에 기재한 필지로서 660제곱미터 이내의 부분은 주택을 소유하지 아니한 기간 동안 사업에 사용하는 토지로 보는 것이며, 선택한 필지의 660제곱미터 초과분 및 나머지 필지의 나지는 사업에 사용하는 토지로 보지 아니한다(서면4팀－4055, 2006.12.13.). ⑵ 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 일정 수입금액 이상 토지 ① 주차장 운영업용토지(所令 168의11 ① 2호 다목) 주차장용토지를 소유한 자가 주차장법에 의한 노외주차장＊으로 사용하는 토지로서 연간수입금액/토지가액 비율이 3% 이상인 토지 ＊노외주차장：도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 3 이상인 토지는 사업용토지로 보는 것이나, 당해 토지를 주차장용으로 임대한 경우 당해 기간은 사업에 사용한 토지로 보지 아니하는 것임(서면5팀－2618, 2007.9.20.). ② 기타 일정금액 이상 수입금액이 있는 토지 구분 토지가액 대비 연간수입금액 비율 광천지, 양어장·지소용토지 4% 이상 블록·석물·토관 제조용토지 20% 이상 조경작물식재업용·화훼판매시설업용·농업교습학원용토지 7% 이상 자동차정비·중장비운전·중장비정비 학원용토지 10% 이상 블록·석물·토관·벽돌·콘크리트제품·옹기·철근·비철금속·플라스틱파이프·골재·조경작물·화훼·분재·농산물·수산물·축산물의 도매업 및 소매업용토지 10% 이상 가. 광천지(所令 168의11 ① 10호) 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용되는 부지 나. 양어장, 지소용토지(所令 168의11 ① 11호) 수산업법에 의하여 육상해수양식어업 및 종묘생산어업의 허가를 받아 당해 사업을 영위하는 토지, 양어장＊, 지소용토지＊로서 내수면 어업법에 의한 면허·허가·신고어업에 사용되지 아니하는 토지 ＊양어장：육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 ＊지소용토지：내수면 양식업·낚시터 운영업 등에 사용되는 댐·저수지·소유지 및 자연적으로 형성된 湖沼와 그 유지를 위한 부지 다. 블록·석물 및 토관제조용토지(所令 168의11 ① 12호) 라. 조경작물식재업용토지·화훼판매시설업용토지(所令 168의11① 12호) o 건설산업기본법·의 규정에 따라 조경식재공사업을 영위하는 자가 의무적으로 보유하는 수목재배용토지는 ·소득세법 시행령· 제168조의11 제1항 제12호(조경작물식재업) 규정이 적용된다(서면4팀－1584, 2007.5.11.). 마. 학원용토지 (所令 168의11 ① 12호) ⅰ)자동차정비·중장비운전·중장비정비 학원용토지 ＊자동차운전학원은 재산세 별도합산과세대상 ⅱ)농업교습학원용토지 바. 블록·석물·토관·벽돌·콘크리트제품·옹기·철근·비철금속·플라스틱파이프·골재·조경작물·화훼·분재의 도매업 및 소매업용토지, 유통산업발전법에 따른 시장 및 유사한 장소의 농산물·수산물·축산물의 도매업 및 소매업용토지(所令 168의11 ① 12호) 철물제조업용토지는 소득세법 시행령 제168조의11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】제1항 제12호 및 같은 법 시행규칙 제83조의4 제14항에서 규정하는 토지에 해당하지 아니하며(서면5팀－959, 2006.11.24.), 농수산물도매시장·농수산물공판장·민영농수산물도매시장 및 농수산물종합유통센터, 가축시장은 유통산업발전법에 따른 시장의 범위에 포함되지 아니한다(유통산업발전법 제4조). ⑶ 법령에 의해 개발사업시행자가 조성한 토지(所令 168의11 ① 3호) o 사회기반시설에 대한 민간투자법·에 의하여 지정된 사업시행자 등이 조성하는 토지는 비사업용토지로 보지 아니하며, 이 경우 토지의 조성이 완료된 날부터 2년이 경과한 토지를 제외한다   ① 사회기반시설에 대한 민간투자법에 의하여 지정된 사업시행자(민간투자사업을 시행하는 법인)가 민간투자사업의 시행으로 조성한 토지 ② 관광진흥법에 의한 사업시행자(시·도지사의 관광단지 조성계획 승인을 얻은 자)가 관광단지 안에서 조성한 토지 ③ 지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률에 의하여 지정된 개발촉진지구 안의 사업시행자(관할시장·군수 또는 구청장이 지정한 자)가 조성한 토지 ④ 중소기업진흥 및 제품구매촉진에 관한 법률에 의하여 단지조성사업의 실시계획이 승인된 지역의 사업시행자(협동화 실천계획의 승인을 받은 자 및 중소기업 진흥공단)가 조성한 토지 ⑤ 유통단지개발촉진법에 의한 유통단지개발사업시행자(정부투자기관, 지방공사, 특별법·민법 또는 상법에 의하여 설립된 법인)가 유통단지 안에서 조성한 토지 ⑥ 기업도시개발특별법에 의하여 지정된 개발사업시행자(개발구역의 지정을 제안한 민간기업)가 개발구역 내에서 조성한 토지 ⑦ 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률에 의하여 개발사업시행자(재정경제부장관이 개발사업의 시행자로 지정한 자)가 경제자유구역개발계획에 따라 경제자유구역 내에서 조성한 토지 ⑧ 한국컨테이너부두공단이 조성한 토지 3) 연간수입금액 (1) 연간수입금액/토지가액 비율은 과세기간(사업연도) 단위로 계산 o 당해 과세기간의 연간수입금액 ÷ 토지가액 비율은 다음 ①과 ② 중 큰 금액으로 계산 ① 당해 과세기간의 연간수입금액÷당해 과세기간의 토지가액 ② 당해 과세기간의 연간수입금액＋직전 과세기간의 연간수입금액 / 당해 과세기간의 토지가액＋직전 과세기간의 토지가액   [사례] ■ A는 주차장업을 영위하는 자이며, 수입금액과 토지가액이 아래와 같은 경우 2005년과 2006년의 비사업용토지 여부 o 토지가액 대비 수입금액이 3% 이상인 경우 비사업용토지로 보지 아니함. 구분 2004 2005 2006 2007 수입금액 1천5백만원 1천3백만원 1천7백만원 1천8백만원 토지가액 4억원 5억원 6억원 6억원 ■ 비사업용토지 판정 구분 ① 당해연도 ② 당해연도+직전연도 적용비율 판정 2005년 2.6% (13/500) 3.1% (13＋15)/(500＋400) 3.1% 사업용 2006년 2.8% (17/600) 2.7% (17＋13)/(600＋500) 2.8% 비사업용 (2) 토지가액은 당해 과세기간 최종일의 기준시가를 적용 시장·군수 또는 구청장이 ·부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률·에 따라 매년 1월 1일을 기준으로 공시하는 개별공시지가를 적용하여 판정한다. (3) 연간 수입금액의 계산 ① 토지와 지상건축물·시설물 등에 관련된 사업의 총수입금액 임대로 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우 부가가치세법시행령(49의2 ①)을 준용한 “간주임대료＊ 금액을 합산한다. 토지초과이득세와 관련 토지와 지상건축물·시설물 등에 관련된 사업의 총수입금액은 토지와 지상건축물·시설물 등이 사용되는 사업의 기업회계 관행상의 영업수입과 이에 준하는 부수수익을 말하는 것으로, 부가가치세법 규정에 의한 자가 공급·개인적 공급·사업상 증여에 해당하는 수입금액과 기업회계 관행상의 영업외수익·특별이익은 포함되지 아니한다고 해석하고 있다(토지초과이득세 실무해설 p.118). ＊ 당해기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상 기간의 일수 × [ 계약기간 1년의 정기예금이자율 / 365(윤년 366) ] [계약기간 1년의 정기예금이자율] o 2001.4.3.～2002.3.27.：5.8% o 2002.3.28.～2003.3.28.：4.6% o 2003.3.29.～：4.2% ② 총수입금액이 당해 토지와 지상건축물·시설물 등과 기타 토지와 지상건축물·시설물 등에 공통으로 관련되어 있어 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우 당해 토지 등의 수입금액 ＝ 총수입금액 × (당해 토지가액 /총수입금액이 관련된 토지가액) ③ 일정 과세기간에 양도하는 토지에서의 사업기간이 1년 미만인 경우(예：양도일이 속하는 과세기간)의 수입금액은 사업기간의 수입금액을 1년간 환산한 금액 사업기간의 수입금액 × (365(윤년 366) / 과세기간 중 당해 토지에서의 사업기간)   [사례] ■ A는 2004년부터 자동차 정비학원을 운영하다 2007.7.31. 폐업하고 자동차 정비학원의 학원용토지를 양도하였다. 2007년 수입금액은 3천6백만원이며, 토지가액은 6억원인 경우 양도일이 속하는 2007년도의 비사업용토지 여부를 판정하라. 1. 환산수입금액 3천6백만원 × 365일 ÷ 212일 = 61,981,130원 2. 토지가액 대비 환산수입금액 비율 61,981,130원 ÷ 6억원 = 10.33% ⇒ 수입금액 비율이 10% 이상이므로 2007년도는 비사업용토지에 해당하지 아니한다. 4) 업종분류 및 토지 면적 계산 가. 토지가 사용되는 업종의 분류(所令 168의11 ⑦, 法令 92의8 ⑦) 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 의함. 나. 기준면적 초과토지의 구분(所令 168의11 ⑤, 法令 92의8 ⑤) o 연접한 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 그 면적이 비사업용토지 판정기준이 되는 기준면적을 초과하는 경우 －그 기준면적을 초과하는 부분의 토지는 건축물바닥면적(시설물 수평투영면적)을 제외한 토지 중에서 후에 취득한 토지, 동일한 시기에 취득한 경우에는 납세자가 선택한 토지 다. 토지의 종류별 면적의 계산 (所令 168의11 ⑥, 法令 92의8 ⑥) ① 복합용도 건축물의 부속토지 －특정용도에 사용되는 토지의 면적 또는 건축물의 바닥면적 ＊건축물 부속토지의 면적 또는 건축물의 바닥면적 × 특정용도에 사용되는 면적 ÷ 건축물의 연면적   사례 ■ 4층 건축물의 1～3층은 상가로, 4층은 주택으로 사용하고 있으며, 건축물의 바닥면적은 100㎡, 상가용 건축물의 연면적은 300㎡, 주택의 연면적은 100㎡, 건축물 부속토지 면적이 1,000㎡인 경우 상가 및 주택의 부속토지 면적을 계산하라. 1. 상가용 건축물 부속토지：750㎡ 1,000㎡(건축물 부속토지 면적)×300㎡(상가용 면적)÷400㎡(건물 연면적) 2. 주택용 건축물 부속토지：250㎡ 1,000㎡(건축물 부속토지 면적)×100㎡(주택용 면적)÷400㎡(건물 연면적) ■ 4층 건축물의 1～3층은 업무용, 4층은 주택으로 사용하고 있으며, 건축물의 바닥면적은 100㎡, 업무용 건축물의 연면적은 300㎡, 주택의 연면적은 100㎡, 건축물 부속토지 면적이 1,000㎡인 경우 용도별 건축물의 바닥면적을 계산하라. 1. 업무용 건축물의 바닥면적：75㎡ 100㎡(건축물 바닥면적) × 300㎡(업무용 연면적) ÷ 400㎡(건물 연면적) 2. 주택용 건축물의 바닥면적：25㎡ 100㎡(건축물 바닥면적) × 100㎡(주택용 연면적) ÷ 400㎡(건물 연면적) ② 동일경계 안에 용도가 다른 다수의 건축물이 정착되어 있는 토지 －특정 건축물 부속토지의 면적 ＊전체 토지면적 × 각 건축물의 바닥면적 ÷ 전체 건축물의 바닥면적   사례 ■ 2층 주택 1동과 3층 상가 1동이 동일경계 안의 토지에 정착되어 있으며, 동일경계 안의 토지면적은 500㎡, 주택의 바닥면적은 40㎡, 상가의 바닥면적은 60㎡인 경우 용도별 건축물 부속토지 면적을 계산하라. 1. 주택용 건축물의 부속토지 면적：200㎡ 500㎡(토지면적) × 40㎡(주택 바닥면적) ÷ 100㎡(전체 건축물 바닥면적) 2. 상가용 건축물의 바닥면적：300㎡ 500㎡(토지면적) × 60㎡(상가 바닥면적) ÷ 100㎡(전체 건축물 바닥면적)   5. 주택 부속토지(所法 104의3 ① 5호, 所令 168의13) 1) 비사업용토지로 보지 아니하는 경우 주택이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 주택부속토지에 해당하는 기간은 비사업용토지로 보지 아니한다. (1) 주택 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 무허가주택은 주택의 범위에 포함되며, 컨테이너는 주택에 해당하지 아니한다. (2) 주택 부속토지 “주택에 부수되는 토지”란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 토지를 말한다(대법원 95누7383, 1995.8.22.). (3) 기준면적 주택(무허가 주택 포함)이 정착된 면적에 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배를 곱하여 산정한 면적 이내의 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다. 2) 복합주택의 경우 ⑴ 1구의 건물 1구의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건축물 부속토지의 경우에는 주거용으로 사용하는 면적이 전체의 100분의 50 이상이면 전부를 주택의 부속토지로 보아 기준면적을 계산한다. 1구의 주택이라함은 소유상의 기준이 아니고 점유상의 독립성을 기준으로 판단하되, 합숙소·기숙사 등의 경우에는 방 1개를 1구의 주택으로 보며, 다가구주택은 침실, 부엌, 출입문이 독립되어 있어야 1구의 주택으로 본다(지방세법 운용세칙 188－1). ⑵ 1동의 건물 주거용으로 사용하는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 1동의 건물은 용도별 건축물이 차지하는 비율로 계산한 면적에 따라 건축물 부속토지의 기준면적 초과 여부를 판정한다(所令 168의11 ⑥).   사례 ■ 상업지역 소재 복합건물로서 1층 주택 80㎡, 2층 상가 20㎡, 건축물 연면적 100㎡, 건축물 부속토지 면적 400㎡ 1. 용도별 토지의 면적 o 주택：400㎡ × 80㎡ ÷ 100㎡ ＝ 320㎡ o 상가：400㎡ × 20㎡ ÷ 100㎡ ＝ 80㎡ 2. 건축물의 바닥면적 o 주택： 80㎡ × 80㎡ ÷ 100㎡ ＝ 64㎡ o 상가： 20㎡ × 80㎡ ÷ 100㎡ ＝ 16㎡ 3. 기준면적 초과 o 주택：320㎡ － 64㎡ × 5배 ＝ 0 o 상가： 80㎡ － 16㎡ × 3배 ＝ 32㎡(비사업용토지) [복합건물의 기준면적 계산] 1. 특정용도에 사용되는 토지의 면적 ＝건축물 부속토지의 면적×특정용도에 사용되는 면적÷건축물의 연면적 2. 특정용도에 사용되는 건축물의 바닥면적 ＝건축물의 바닥면적×특정용도에 사용되는 면적÷건축물의 연면적 용도지역별 적용배율 도시지역 1. 전용 주거지역 5 2. 준주거지역·상업지역 3 3. 일반주거지역·공업지역 4 4. 녹지지역 7 5. 미계획지역 4 도시지역 외의 용도지역 7 ■ 1세대1주택 요건을 충족한 고가주택의 기준면적 계산 o 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 이외 10배)를 곱하여 산정한 면적을 초과하는 때에는 소득세법 기본통칙 95－1【고가주택의 양도차익 계산】의 계산 방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분 산정하며, “대지부분 양도차익에서 공제하는 금액”은 소득세법 제95조 제1항 규정에 따라 산정한 기준면적의 양도차익을 초과할 수 없음(서면5팀－1259, 2007.4.18.). ■ 통칙 95－1【고급주택의 양도차익계산】 1. 건물부분의 양도차익 (건물부분 양도차익)－ {[(건물부분 양도차익) ×[6억원 × (건물부분 양도가액 / 건물 및 대지의 양도가액 합계액)]} / 건물부분 양도가액＝ ① 2. 대지부분의 양도차익 (대지부분 양도차익)－ {[(대지부분 양도차익) ×[6억원 × (대지부분 양도가액 / 건물 및 대지의 양도가액 합계액)]} / 대지부분 양도가액＝ ② ⇒ ‘②’식 “대지부분 양도차익”에서 공제하는 금액은 기준면적 이내 대지부분 양도차익을 초과할 수 없음. [고가주택의 양도차익 간편 계산 방법] A (양도가액 초과비율)：(양도가액－ 6억원) ÷ 양도가액 B (기준면적 초과비율)：(전체부수토지면적 －기준면적) ÷ 전체부수토지면적 [1] A가 B보다 크거나 같은 경우(A·B) 양도차익：①+② ① 건물：건물부분의 양도차익×(양도가액－6억원) ÷ 양도가액 ② 대지：전체부수토지의 양도차익×(양도가액－6억원) ÷ 양도가액 ■ 양도가액 8억원, 토지양도가액 6억원, 토지양도차익 4억원, 토지면적 500㎡, 기준(5배) 초과면적 100㎡(A ＝ 2/8, B ＝ 100/500) - 부수토지 양도차익：4억원 × (8억원 － 6억원) ÷ 8억원 ＝ 1억원(A) - 초과토지 양도차익：4억원 × 100㎡ ÷ 500㎡ ＝ 8천만원(B) - 과세대상 양도차익：1억원 －초과토지(비사업용토지) 양도차익：8천만원 ＊비사업용토지는 장기보유특별공제 배제 및 60% 세율 적용 －기준면적(사업용토지) 양도차익：1억원－8천만원＝2천만원 ＊사업용토지는 일반세율(9～36%) 적용 [2] A가 B보다 작은 경우(A ① 건물：건물부분의 양도차익×(양도가액－6억원)/양도가액 ② 대지：전체부수토지의 양도차익×기준면적 초과토지/전체부수토지 ■ 양도가액 8억원, 토지양도가액 6억원, 토지양도차익 4억원, 토지면적 500㎡, 기준(5배) 초과면적 250㎡(A ＝ 2/8, B ＝ 250/500) - 부수토지 양도차익：4억원 × (8억원 － 6억원) ÷ 8억원 ＝ 1억원(A) - 초과토지 양도차익：4억원 × 250㎡ ÷ 500㎡ ＝ 2억원(B) - 과세대상 양도차익：2억원 －초과토지(비사업용토지) 양도차익：2억원 ＊비사업용토지는 장기보유특별공제 배제 및 60% 세율 적용 －기준면적 양도차익：0원   6. 별장과 부속토지(所法 104의3 ① 6호, 所令 168의13) 1) 비사업용토지로 보지 아니하는 경우 읍 또는 면 지역에 소재한 농어촌 주택 및 부속토지에 해당하는 기간은 비사업용토지로 보지 아니한다. ⑴ 별장 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물을 말하며 중과세 대상에는 별장(건축물)을 포함하고 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 한다. ⑵ 농어촌 주택 읍 또는 면지역에 소재한 건물 연면적 150㎡ 이내, 그 부속토지 면적 660㎡ 이내로서 건물과 그 부속토지의 가액이 기준시가 1억원 이하이며 조세특례제한법 제99조의4 제1항 제1호에 해당하는 지역을 제외한 지역에 소재하는 농어촌 주택과 그 부속토지는 비사업용토지로 보지 아니한다. － 지방세법의 취득세·재산세가 중과되는 별장의 범위와 유사 ＊조세특례제한법 제99조의4 제1항 제1호 해당 지역 ㅁ 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면 지역 중 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역, 도시지역 및 허가구역, 주택ㅁ 토지 지정(투기)지역, 관광단지를 제외한 지역 ㅁ 광역시에 소속된 군 및 수도권지역 중 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 지역은 조세특례제한법 제99조의4 제1항 제1호에 해당