채권최고액

운영자가 한 벤처기업에서 관리 팀장을 하고 있을 당시에 정부에서 중소기업 및 벤처기업의  육성시책의 하나로 중소기업 육성자금을 저리로 융자 하고 있었는데, 그 중 일부는 담보가 필요해서 1억원의 자금을 그 회사 사장님 소유의 아파트를 담보로 제공해서 자금을 받은 일이 있습니다. 그 이후에 사장님께서 등기부등본을 보시고 왜 1억원을 대출받았는데 1억 3천만원이 설정이 되어 있냐고 여쭤 봤을때 관리 팀장으로서 "은행에서 그렇게 한것 같은데요" 하고 제대로 된 답변을 못해드려서 난감했던적이 있었습니다. 이런 경우는 꼭 회사 내부에서 뿐만 아니라, 집을 전세계약한다거나 사무실을 임대차 계약시 아주 중요한 부분입니다. 실례를 들어 보기로 하겠습니다.

▶ 실례1) 아파트를 담보로 1억원을 대출받았을 때 ::: 채권 최고금 130,000,000원 ::: 아파트를 담보로 대출받는 경우나 매매,전세 계약을 하는 경우에 대부분의 일반인들은 등기부등본을 한번씩 접해보게 된다. 특히, 을구의 '관리자 및 기타사항'에 채권 최고액, 채무자, 근저당권등의 사항이 기재되어 있는것을 보게 됩니다. 왜 아파트를 담보로 대출시 은행에서 1억원을 대출받았는데 1억 3천만원으로 채권최고액이 설정이 되어 있는지 의구심을 갖게 되는데 채권 최고액은 그 해의 여러가지 대,내외적 상황에 따라 은행마다 차이가 있지만 통상 대출금의 130%~140%를 채권최고액으로 설정해 놓습니다. 이는 대출받은 회사나 개인이 이자를 연체하거나 기타사유로 인해 채무액을 변제하지 못할 경우에 대비하여 해당은행의 위험방지 차원에서 30%~40%의 안전장치를 해 놓았다고 보면 됩니다. 예를들어, 1억원을 대출받은 사람이 장기 연체 또는 기타사유로 채무액을 변제하지 못할 경우에 법적절차를 통해 대출금을 회수하게 될때 채권채무액을 130%설정해 놓았다면 1억 3천만원 까지는 법적 절차에 착수할때 드는 비용을 표함하여 미회수금을 돌려 받을 수 있다는 것입니다. 물론 등기부 등본상의 130% 설정이므로 대출금을 상환하게 될 경우에는 원금 1억원만 갚으면 되는 것입니다. -------------------------------------------------------------------------------------- ▶ 실례2) 집을 전세 계약 하거나 건물을 임대차 계약시 유의사항   ::: 채권 최고액은 1억3천만원이지만 상환했기 때문에 현재는 2천만원이 남아있다?...::: 사무실이나 집을 임대 계약시 소유자가 '등기부상의 채권최고액은 1억 3천만원이지만 그동안 대부분 상환했기 때문에 현재는 2천만원이 남아있습니다' 라는 얘기를 듣게 되는데, 이 말은 2천만원 밖에 빚이 남아있지 않으니까 전입신고하고 확정일자만 잡으면 경매시에도 내보증금 보다 선순위는 2천만원 밖에 없다고 안심해서는 안된다. 근저당은 원금과 이자를 전액 상환을 했다고 하더라도 근저당권자나 집주인이 근저당권 말소 신청을 하지 않는 한 언제든지 추가로 채권채고액 범위 내에서 별도의 근저당권 설정이 없이도 대출을 받을 수 있기에 남아있는 채무자가 얼마이던 등기부상 채권최고액 액을 기준으로 계약 체결을 해야 하고 설사 대출금을 전액 상환해서 채무가 없이 등기부상으로만 근저당권이 존재 하는 경우라도 계약금 및 잔금을 지급하기 전에 근저당권을 해지 혹은 말소를 요청해야 안심할 수 있습니다.