과세표준 안분계산

사업목적으로 사용하던 아파트형 공장을 매각할때 분개방법과
유형자산처분이익 발생시 유형자산의 기초가액을 취득가액 혹은 장부가액으로
계산하는지 여부좀 알려주세요
또한 세금계산서를 발행할겁니다.

매도가;500,000,000원
장부가;토지46,139,158원
건물;405,310,312원
감가상각;61,935,614원(2006/12/31현재)
부가세;50,000,000원

 

 

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토지와 건물의 실제 매매가액 또는 감정가액이 없는 경우 기준시가에 의하여 토지 및 건물가액을 구분 계산하여야 하며, 예를 들어 토지의 기준시가가 5천만원이고 건물의 기준시가가 2억 5천만원인 경우 다음과 같이 계산합니다.

5억원 × 2억5천만원 ÷ (3억원) × 110/100

매각간주금액 : 토지 45,333,333
건물 416,666,666
부가세 41,666,666

보통예금 500,000,000 / 토지 46,139,158
감가상각충당금 61,935,614 건물 405,310,312
부가세예수금 41,666,666
유형자산처분이익 68,819,483


▣ 과세표준 안분계산

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 순서에 의하여 계산한다.  

1) 실지 거래가액이 있는 경우

실지 거래가액에 의한다. 실지거래가액이 있는 경우라 함은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액으로 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있으며, 구분 표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우를 말한다.

2) 감정평가액이 있는 경우

감정평가액이 있는 경우 감정평가금액에 의하여 토지와 건물공급가액을 안분 계산한다.

3) 기준시가가 있는 경우(실지 거래가액이 불분명하고 감정평가액이 없는 경우)

기준시가에 의하여 안분 계산한다. 기준시가라 함은 토지는 개별공시지가  건물등은 국세청기준시가에 의한다

▷ 국세청기준시가 : 국세청홈페이지 > 국세정보서비스 > 조회와계산
기준시가조회 > 건물기준시가(양도)

※ 실지거래가액, 감정평가가액, 기준시가가 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한다.  장부가액이란 세무상의 장부가액을 말하며, 취득가액이란 세금계산서나 기타 취득가액을 증명할 수 있는 서류를 말한다. 따라서 신축중인 건물의 경우 장부가액은 없는 것으로 본다.

○ 소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

 

①제96조제1항 본문, 제97조제1항제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005.7.13>

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.


▣ 과세되는 건물 등의 과세표준

1) 거래가액에 부가가치세가 포함되어 있는 경우  

건물의 과세표준= 실지공급가액(부가세 포함)×건물의 기준시가÷ (토지의 기준시가 + 건물의 기준시가) × 110/100

2) 거래가액에 부가가치세가 포함되지 않은 경우  

건물의 과세표준=실지공급가액(부가세 포함)×건물의 기준시가÷ (토지의 기준시가 + 건물의 기준시가) × 100/100